【住宅・不動産】住宅ローンの選び方

本日は、住宅ローンの選び方について解説致します。

昨今固定金利の上昇で、住宅ローンの選び方が変わりつつあります。

ちょっと前までは、金利が上がるような材料がなかった為、変動金利を私はよく勧めておりましたが、今はそうとは言い切れません。

そもそも住宅ローンの支払い方には４種類ございます。

①変動金利

正確には半年に１回（４月と１０月、６月と１２月など様々）金利が見直される金利タイプなのですが、ちょっと前まではこの変動金利が主流でした。

メリットとしては、何といっても「金利の低さ」です。

金利（利息）はリスクが大きい程低いので、変動金利は１番リスクが大きい金利タイプなので１番低く設定されております。

一般的な年収の方や勤め先でしたら0.5～0.7％の金利が一般的で、大企業や年収が高い方でしたら0.3台～0.5％の方も多くいらっしゃいます。それだけ金利が安い商品の上で後で固定金利に切り替えることもできますので、最も選ばれている金利タイプとなります。実際私も変動金利で住宅ローンを支払っております。

②固定金利

３年、１０年、１５年、２０年、２５年、全期間のように、決められた期間金利が一定の金利タイプです。固定期間が長ければ長い程金利が高くなりますが、その分世の中がいくら金利が上がっても、ずっと支払額は一定ですので、安心感を求める方にはいい金利タイプです。

ただし、固定期間中に変動金利への移行はできない為、固定期間中の融通は利かないですので、フラット３５のように審査が緩い商品や、４０代半ば以降のある程度年齢を重ねている方は固定金利を選択するパターンは多いですが、若い方はあまり使わない印象です。

しかし今の金利水準は異常なまでに安く、最近少し金利が上がって「金利が高い」とおっしゃられている方も多くなってきましたが、私から言わせると今までが安すぎただけで少しずつ正常な金利に戻っているだけだと思いますので、今後金利が下がる可能性の方が少ないという考えであれば、金利が安い今のうちに固定金利にしておいたほうが将来的にはお得になる可能性は十分あるかと思います。

③元利均等払い

今度は支払い額に関するものなのですが、利息は元金に対して発生するので本来は毎月の支払額は少しずつ違ってきます（元金均等払い）ただそれだと最初の方の支払額が高くなったり、返済額が安定しない為、毎月支払う額を同じにしたのが元利均等払いです。

お子様がいるようなご家庭では、今の出費を出来る限り抑えて、お子様が社会人になった後にしっかり返していくというライフプランが多いように思えますので、お子様がいるご家庭は元利均等払いを選択される方が多いです。私も元利均等払いを選択しております。

デメリットとしては、最初のうちは元金の減りが緩やかであること。

ただ無理のない返済計画をする上では元利均等払いの方が計画はしやすいです。

④元金均等払い

元利均等払いの逆で、元金の減りが低額でそれに対して利息が発生する方法です。

最初は残債が多いので支払額は大きいですが、元金の減りが早いので総支払額は元利均等払いよりも少なくなります。

お子様がいないご夫婦やお子様が出て行った後の建て替えや住み替えする方（子育てにお金がかからなくなった世代）はよく利用しております。

今は無理してでも将来楽したいという方や、繰り上げ返済をされる方には有利です。

以上の４つを組み合わせて住宅ローンを支払っていくのですが、正直そのご家庭によってベストな方法を選択すればいいと思います。

ただ固定金利や元利均等、元金均等は最初に選択したら途中で変えられません。

そこで私がオススメする組み合わせをご紹介させて頂きます。

①変動金利×元金均等

これは、お子様がいない若い共働きご夫婦にオススメです。

まだお子様がいらっしゃらないもしくはお子様を作らないご家庭では、２馬力のうちにどれだけ早く減らせるかで将来的に楽できるかが違います。

今余裕のあるお二人だからこそ、早めに元本を返していく方をオススメします。

②変動金利×元利均等払い

こちらは、お子様がいるご家庭で今の出費を極力減らしたい方にオススメです。

私はこの組み合わせを選択しているのですが、子供が小学生と幼稚園で今もお金がかかっていますが、将来的にもっとお金がかかってきますので、住宅ローンに充てるお金を極力減らしたいので、そういう方にはおすすめです。

③固定金利×元金均等払い

これは４０代以上のご夫婦（ご家族）にオススメです。

住宅ローン自体は８１歳とか８２歳までに完済出来れば借りれるのですが、大体の方は退職金で完済されますので、定年年齢－今の年齢を引いた期間の固定金利を選択される方が多いです（４５歳の方でしたら１５年固定）

そして固定期間が終了したら退職金で完済すれば、リスクをあまりとらずに元金の減りも早く無理ないご返済が出来ます。

④固定金利×元利均等払い

こちらは③の方にもオススメですが、あえて言わせて頂ければ２０代前半とかの非常に若いご夫婦にオススメです。

理由と致しましては、２０代前半ではなかなか住宅ローンを希望額まで借りれないので、「フラット５０」という５０年ローンを組めば借入額も伸びるので少しでも早く家が欲しい人にはオススメです。

もちろん５０年も返していく方は少なく、繰り上げ返済前提です。

そうすれば若くてあまり年収が高くない方でも無理なく借りれます。

投資と同じように、リスク許容度の範囲で住宅ローンも選べばいいと思います。

明日は住宅ローン第２弾として、銀行の選び方をお送りいたします。

以上です。