【住宅・不動産】住宅ローンの最大借入額を増やす方法

本日は、後輩より住宅ローンの借入額を伸ばすには・・・という質問を受けましたので、ブログでも紹介しようかと思います。

注意点ですが、確実に増やせるという訳ではなく、下記の方法であれば増やせる可能性があるという点だけご理解頂ければと思いますのでよろしくお願いいたします。

まず前提のお話として、一般的に住宅ローンをいくらくらいまで借りれるかの目安ですが、銀行の場合は、大体「年収の７～８倍」が最大額となります。

例えば年収５００万円の方でしたら、４０００万円くらいが１つの目安となりますが、これは自動車ローンなど他に借り入れがないことが大前提となっております。

余談ですが、クレジットカード等についている「キャッシング枠」は注意してください。キャッシング枠は使っていなくても借りているとみなされます。

例えばクレジット５枚所有して、その全部にキャッシング枠３０万円分がついている場合は、借金が１５０万円あるとみなされ、借りれる額が減る原因になります。

ただ今の時代、住宅価格の高騰や場所によっては地価の値上がりもあり、新築で４０００万円となるとある程度の都市部では難しい価格帯になりつつあります。（私の住んでいる地域でもローコストメーカーでも総額４０００万円を超えることも珍しくないです）

そこで少しでも借入額を増やしたい方は、下記のことを検討されてみてはいかがでしょうか？

①収入合算・ペアローン

　これは、ご夫婦もしくは親子で共同名義でローンを組むというもので、共働きが多くなってきた今結構多いです。最大のメリットは、今回のテーマである借入可能額が増えることです。例えば、年収４００万円のご主人と、年収３００万円の奥様のペアローンで組んだ場合、合算年収７００万円となり、借入額の目安が５６００万円程になります（５０００万円超えたら審査が厳しくなる傾向にある為、感覚では５２００～３００万円だとは思いますが）

デメリットは、印紙代や事務手数料が２倍になることですが、借入額によっては単独でローンを組むより、住宅ローン控除を最大限に受けられるのでメリットの方が大きいパターンもございます。後は万が一離婚した場合に揉めやすいとかもデメリットですが、あまり触れないでおきます。

②フラット３５を利用

　フラット３５とは、住宅金融支援機構が貸し出している全期間固定金利のローンです。保証料がいらないことや、勤続年数や健康状態による審査の影響が少ないなど、今回のテーマのように借入に何らかの課題がある方には良いローンです。

こちらのフラット３５でしたら、これも私の感覚ですが「年収の８～９倍」は降りることが多いですので、年収５００万円の方でしたら４５００万円くらいまでなら借入額が伸びるかもしれません。

デメリットは、全期間固定金利なので金利が高いことです。その分支払額が変わらないので安心料を払っていると思えば良い住宅ローンかもしれません。

③フラット５０→変動金利への借換えプラン

　今回後輩にはこのプランを提案してみました。

　②のフラット３５でも難しい場合は、若い方限定ではありますがフラット５０を使う方法があります。（ろうきんなどで４０年ローンも最近はあるのでそれでもいいと思います）

借入額の目安は「年間返済比率」という、収入に対してどのくらいまで借金してもいいという目安なのですが、当然３５年→５０年にすれば月々の返済額が減るので、借入も伸びやすくなります。

ただ金利が高いのと、５０年もローンを支払い続けるなんて・・・という精神的負担は繰り上げ返済しようとしていても大きいかと思います。

そこで、私がご提案するのは、最初の借入はフラット５０で組んで最大限借りる。

その後丸５年ローンを支払った以後に銀行の変動金利等の安いローンに乗り換えるというものです。

住宅ローンを借り換える為には、結構「５年以上の支払い実績」というのは大事らしく、５年間支払っているというのがプラスに働くみたいです。

当然審査があるので確実ではないのですが、「転職したての方」や「若い方」は、将来の年収アップを見越してこの方法もありだと思います。

借換え手数料は大体７０～１００万円とのことですが、フラットのローン諸費用は他の銀行より安いため、実際には５０万円程の負担で月々の支払いが楽になるかもしれません。

といったように、難しいことをまとまりなく書いてしまいましたが、ローンに詳しい方に相談される際のネタに使ってみてください。

ただ今回はあくまでも「借入額を最大額まで伸ばす方法」というテーマで書いたのですが、実際の支払額はそれぞれの家計に合わせて考えてください。

住宅予算の立て方については、別の記事で書いていこうと思います。

とりあえず本日は以上です。