【不動産】ワンルームマンション投資について
本日雪がすごいですね！！
私が住んでいる場所はそこまで雪が降らないんですけどね。
早めに仕事を切り上げたのですが、通常４５分で帰れるのですが、帰宅に４時間かかりました。
本日雪が止んでも明日朝は滑りやすくなっておりますので、皆様くれぐれもお気をつけください。
さて本日はワンルームマンション投資について解説していきます。
結論から言いますと
「新築のワンルームマンション投資はオススメしません。」
「基本オススメしないが、中古ならリセールバリューが高ければ検討出来る」
順番に解説していきます。
まず、基本的に新築のワンルームマンション投資は全くオススメしません。
正確には一般人の新築のワンルームマンション投資はオススメできないということですが・・・。
理由と致しましては、大前提に「不動産投資は専門知識と情報量がないと難しい」ということです。
基本的に不動産屋とか投資会社から勧められる商品の多くは、微妙な不動産です。
本当にいい不動産は、売りに出る前に売れているのです。
私は住宅営業をしており、不動産屋にも知り合いがいるのである程度わかりますが、本当に良い土地はSUUMOなんかに掲載せずに不動産屋が買い取って「建築条件付き」で販売したり、もっと高く売って利益を上げます。
つまり本当に良い物件でしたらわざわざ広告を出さなくてもいい、もしくは不動産屋かどこかの会社が買い取って「割高な物件」を買わされている可能性があります。
また仮にそれでも良い物件だと思って買おうとした際、それでもリスクはたくさんあります。
①新築は値下がり率が非常に高い
→新築は買った瞬間２～３割値下がります。それほど新築と広告できるのは大きいの
です。（ですので不動産屋や住宅会社は１年以内に売ろうとする）
不動産投資の利回りは１０％取れる物件は数えるほどしかない中で、スタート時点
で２０～３０％値下がりしますので、元が取れるのにかなり時間がかかります。
②将来自分の家やマンションを購入する際、もの凄いネックになる。
→投資とはいえ借金は借金です。ローンを組む際に「年間返済比率（通称返比（ヘン
ピ））」これは自動車等も含めて、その人が年収に対して何％まで借金をしていい
かの目安で、大体年収４００万円以下の場合は３５％、４００万円は４０％以上が
目安です。
つまりワンルームマンション投資をしていた場合、その借り入れがあった場合、
いざ自分の家を買おうとする際に年間返済比率の関係で思うより借入額が伸びませ
ん。もし独身時代にワンルームマンション投資をし、その後結婚してマイホームを
建てようとしても建てられないという可能性がかなりの確率で出てきます。
もちろん収入がたくさんあれば問題ないのですが、年収５００～６００万円の方
だったら確実に影響は受けると思いますので、安易に手を出すと痛い目にあいます
③基本的に投資用のローンは金利が高い
→よく住宅ローンだと0.5％とかで借りれるみたいな情報はありますが、これはあくま
でも「自己居住用」であればの話です。投資用の借入に住宅ローンは使えないので
金利は高いです。①に加えて金利リスクがありますので、尚更オススメしません。
ちなみに基本的に住宅ローンは同一名義で１本しか組めません。（２本目は仮に
居住用だとしてもどちらかは投資用の金利になる可能性が高いです）
④補助金等は基本的に受けられない
→これも「自己居住用」が原則なので、住宅ローン控除等の補助金は受けられません
わかって投資している方がほとんどかと思いますが、もしご存知でない場合は、
致命傷になり兼ねないので注意。
⑤固定費リスク
→当然不動産である以上、家賃収入から「固定資産税」「共益費」「修繕積立費」
「火災保険」「退去時の負担分」「家賃収入の所得税」などの固定費が当然かかり
ます。ですので、①②のリスクに加えてこれらの固定費を含めて収益を上げられる
かをしっかり検討しなければいけません。
⑥空室リスク
→当然、借り手がいないと空室になり家賃収入も入ってきません。もちろん保険や
サブリースなどもありますが、これらは基本保険会社やサブリース契約を結んだ
方のメリットが大きくなっておりますので、注意です。（詳しくは別記事で）
１００％満室になるとは限らないことは常に頭に入れておく必要があります。
上記項目を加味しても利益を取れる、リスクを取れる計算であれば当然ワンルームマンション投資をしても問題ないと私は思います。
ただ難易度は非常に高いと思います。
またキャピタルゲイン（値上がり益）を狙った投資方法もあるかとは思いますが、こちらも非常にハイリスクなので注意してください。
展示場の地域柄、マンションから戸建てへの住み替えが多いのですが、よく「２０００万円で買ったマンションが２５００万円で売れた」みたいな話があるのですが、これは「建物価値が上がったのではなく、土地価格が上がったので値上がりした」ということで、地価が安いときに買った方が結果的に儲かっただけの話です。
これは狙っている人もいるとは思いますが、本来自分で住むつもりで買ったマンションがたまたま上がったという考えが正常だと思います。
ただこれを狙って出来るのでしたら、その人はすでに大金持ちのはずです。
未来は誰にも見えないので、土地の値上がり益を考慮して投資するにはあまりにもリスクが高すぎます。
ですので、値下がりリスクが高い新築ワンルームマンション投資はオススメしません。
それでも不動産投資をしたい場合は、築２０年以上でよさそうな物件をリフォームして購入した方がリスクは少なくて済むと思います。
これは値下がり率と固定資産税のリスクを考慮しての話です。
また購入する物件はリセールバリューを意識して「現在の耐震基準に適合した」物件はマストです。
マンションは２０年を超えると値下がり率が下がるので、その間家賃収入を得て、その後に売却したとしても元が取れる可能性は高いでしょう。
ただ不動産投資は、専門知識がないと致命傷の失敗をする可能性が非常に高いです。
素人が手を出すような投資方法ではないと、この業界にいる私だからこそ断言できます。
間違っても営業マンの口車に乗って、割高な物件を買わされないように勉強してから検討しましょう
あまりまとまらなかったですが、以上です。
